Rendimento immobiliare: studentati e affitto tradizionale a confronto
Il rendimento immobiliare nello student housing rappresenta un’opportunità interessante per gli investitori istituzionali e privati che valutano dove investire nel real estate puntando a massimizzare i flussi di cassa netti e, allo stesso tempo, a minimizzare gli oneri gestionali. Secondo le più recenti analisi di mercato, i margini di questo investimento in studentati derivano dalla combinazione di canoni più elevati e di una struttura contrattuale stabile, strettamente legata ai cicli accademici.
Secondo i dati più recenti del PBSA Snapshot 2026 di Colliers Italia, nel 2025 gli investimenti nello student housing in Italia hanno raggiunto circa 520 milioni di euro, in crescita del 63% rispetto all’anno precedente, arrivando per la prima volta a rappresentare il 51% del volume complessivo del comparto “living”. Oltre il 90% dei capitali proviene dall’estero, in particolare da Eurozona e Nord America. Questa dinamica è sostenuta da un divario strutturale tra domanda e offerta — il tasso di copertura nazionale si ferma al 4,9% contro una media europea del 15%, con un fabbisogno stimato di circa 173.000 nuovi posti letto — che rende l’asset class interessante per il capitale istituzionale.
È bene tuttavia leggere questi dati con la dovuta prudenza: l’instabilità geopolitica in Ucraina e in Medio Oriente e la volatilità dei prezzi dell’energia possono incidere sui costi di sviluppo e sul ritmo degli investimenti, rendendo opportuna una valutazione cauta delle prospettive di rendimento.
Nel mercato italiano, una parte della differenza si gioca sull’assetto operativo: quando l’offerta è costruita come servizio, la redditività non dipende solo dal canone, ma anche dalla capacità di standardizzare i processi, ridurre le complessità amministrative e contenere i costi ricorrenti. In quest’ottica, il segmento combina sia appartamenti distribuiti in condomini sia residenze “cielo-terra” realizzate ex novo o ottenute da interventi di riqualificazione, con spazi progettati per le esigenze degli studenti e una gestione centralizzata.
Rendimenti medi dello student housing in Italia
Partendo da questa impostazione, il ROI dello student housing viene generalmente valutato come risultato dell’equilibrio tra ricavi da locazione e costi di gestione, rapportati al capitale investito. Nella pratica, uno degli elementi che incide maggiormente sul margine è la prevedibilità: contratti annuali e servizi inclusi riducono le variabili operative e rendono più controllabile la gestione day-by-day.
Un modello “chiavi in mano” tipico del settore prevede che il contratto includa attività e servizi che, se gestiti separatamente, assorbirebbero tempo e costi di coordinamento. La formula può includere:
- Gestione della locazione con la proprietà dell’immobile e gestione del rapporto contrattuale;
- Gestione delle utenze (luce, gas e TARI) e attivazione del Wi-Fi;
- Manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre a processi di check-in/check-out.
Dal punto di vista dell’offerta, la gamma tende a coprire sia la domanda di indipendenza sia quella di condivisione. La disponibilità di tagli diversi consente di lavorare su un mix di prodotto coerente con i profili di permanenza, con soluzioni che variano per numero di posti letto e camere. In questo perimetro, un operatore come La Ringhiera struttura proposte in più città universitarie, con un catalogo consultabile nella sezione dedicata alle soluzioni abitative per studenti, e con residenze identificate in modo puntuale (tra cui Bicocca Social Campus, Cosenz 54, San Gottardo a Milano, Cimarosa a Firenze e Lentuli a Roma).
Confronto con i canoni del mercato residenziale libero
Confrontando queste logiche con l’investimento residenziale gestito in modo tradizionale, il tema centrale diventa la distribuzione dei compiti e dei rischi lungo la filiera.
Quando il proprietario gestisce direttamente locazione, utenze, interventi e turnover, la redditività è più esposta a imprevisti organizzativi e a tempi di risposta non sempre uniformi; nei modelli di student housing, invece, la gestione integrata tende a trasformare molte variabili in processi standardizzati e più facilmente controllabili.
L’analisi dei canoni di locazione alla fine del 2025 conferma una forte pressione sui prezzi nelle principali città universitarie, con significative differenze tra il mercato dedicato agli studenti e quello libero. Le residenze per studenti, grazie ai servizi inclusi e alla qualità degli immobili, possono posizionarsi su fasce di prezzo specifiche.
| Città | Canone medio mensile per studente (Q4 2025) | Variazione annuale |
|---|---|---|
| Milano | 664€ | -0,9% |
| Bologna | 660€ | -6,4% |
| Roma | 650€ | +4,8% |
| Firenze | 600€ | stabile |
| Torino | 530€ | stabile |
| Napoli | 470€ | +4,4% |
Canoni medi di locazione per studenti nelle principali città universitarie italiane, dati aggiornati alla fine del 2025.[Adnkronos]
Questi valori, pur essendo elevati, riflettono una domanda che rimane forte e spesso insoddisfatta. Nelle aree urbane con elevata pressione abitativa, come Milano, le spese mensili complessive per uno studente, includendo vitto e alloggio, possono facilmente superare i 1.600 euro, rendendo le soluzioni abitative strutturate un elemento fondamentale per la sostenibilità del percorso di studi. [idealista.it]
Un secondo elemento è l’architettura dell’offerta: la presenza di strutture dedicate, di nuova costruzione o derivate da ristrutturazioni, permette di progettare spazi più funzionali a un utilizzo intensivo e ricorrente.
In termini di rendimento, il vincolo del canone può influire sul ricavo unitario, ma la progettazione dedicata e la gestione coordinata incidono sulla qualità dell’asset, sull’efficienza dei servizi e sulla stabilità dei flussi.
Fattori di stabilità e rischio comparati
Se i margini dipendono dall’equilibrio tra ricavi e costi, la continuità del rendimento nel tempo dipende soprattutto da occupazione, qualità degli standard abitativi e capacità di gestire picchi e rotazioni. Nel confronto tra student housing e mercato residenziale libero, molte differenze emergono non solo sul piano economico, ma anche sulla struttura delle regole, sulla selezione della domanda e sulle leve operative che riducono il rischio di immobilizzo dell’asset.
Tassi di occupazione e rischi di sfitto
In continuità con quanto osservato sui processi di gestione, il rischio di sfitto si riduce quando il prodotto è facile da assegnare e da gestire. Una logica esemplificativa è quella degli alloggi a forte componente comunitaria, dove la selezione e l’allocazione rispondono prima di tutto al volume di richieste e alla necessità di comporre gruppi compatibili, più che alla scelta puntuale dell’unità da parte del singolo.
Il deficit strutturale dell’offertaIl basso rischio di sfitto in Italia è direttamente collegato a un profondo squilibrio tra domanda e offerta. A fronte di quasi 700.000 studenti universitari fuori sede, i posti letto disponibili coprono appena il 5% del fabbisogno complessivo. Questo dato è tra i più bassi d’Europa, dove la media si attesta tra il 15% e il 20%, con picchi come il 30% nel Regno Unito.[Il Sole 24 Ore] Questo deficit strutturale garantisce una domanda stabile e di lungo periodo, rendendo lo student housing un asset considerato difensivo e a bassa correlazione con i cicli economici. [Forbes]
Resilienza della domanda studentesca
Il quadro di rischio si completa osservando l’andamento della domanda, che nel segmento studentesco tende a ripresentarsi con ciclicità regolare e con una forte concentrazione dei trasferimenti in determinati periodi dell’anno.
Secondo le stime di Confindustria Assoimmobiliare, entro il 2027 è prevista la realizzazione di 20.000 nuove unità abitative destinate agli studenti, che andranno ad aggiungersi alle circa 20.000 già esistenti. [Il Sole 24 Ore] Anche la riconversione di strutture esistenti, come il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026, che diventerà uno studentato da 1.700 posti, contribuirà ad aumentare l’offerta.
Accanto alla domanda di soluzioni annuali, continua inoltre a crescere la domanda di alloggi per brevi periodi, che ha spinto lo sviluppo di formule abitative sempre più flessibili.
In questa configurazione, l’elemento di resilienza non è solo la quantità di richieste, ma la capacità di intercettare più profili di utenza con un’offerta modulare: dal monolocale alla camera in condivisione, fino a formule orientate alla vita comunitaria.
La possibilità di integrare target differenti, affiancata alla progettazione di spazi dedicati nelle strutture di nuova costruzione o riqualificate, amplia il bacino potenziale e rende più flessibile l’allocazione delle unità nei diversi periodi dell’anno.
Il punto di vista de La Ringhiera
Chi ci chiede se convenga puntare su uno studentato o su un affitto tradizionale, in realtà, ci sta chiedendo qualcos’altro: quanto tempo e quanta variabilità è disposto a tollerare. Nella nostra esperienza sul mercato residenziale, il canone di una locazione libera ben gestita può competere con quello di uno studentato, ma raramente con la stessa prevedibilità dei flussi. Il vero valore del modello studentato non sta solo nel canone: sta nel fatto che gran parte delle variabili, dallo sfitto al turnover fino alla manutenzione, sono già state assorbite a monte dal servizio. Per un investitore che considera il tempo dedicato alla gestione un costo reale, non solo simbolico, questo pesa quanto il rendimento stesso. Restiamo comunque convinti che la scelta migliore dipenda dall’orizzonte temporale e dalla propensione al rischio di ciascun investitore: non esiste un’unica risposta valida per ogni portafoglio, ed è proprio in questa valutazione che un confronto diretto con chi conosce entrambi i mercati fa la differenza.
