{"id":11037,"date":"2026-07-24T13:50:47","date_gmt":"2026-07-24T11:50:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ringhiera.eu\/?p=11037"},"modified":"2026-07-24T12:05:26","modified_gmt":"2026-07-24T10:05:26","slug":"rendimento-immobiliare-confronto-studentati-vs-affitto-tradizionale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ringhiera.eu\/en\/rendimento-immobiliare-confronto-studentati-vs-affitto-tradizionale\/","title":{"rendered":"Rendimento immobiliare: studentati e affitto tradizionale a confronto"},"content":{"rendered":"<p>Il <strong>rendimento immobiliare nello student housing<\/strong> rappresenta un&#8217;opportunit\u00e0 interessante per gli investitori istituzionali e privati che valutano dove investire nel real estate puntando a massimizzare i flussi di cassa netti e, allo stesso tempo, a minimizzare gli oneri gestionali. Secondo le pi\u00f9 recenti analisi di mercato, i margini di questo investimento in studentati derivano dalla combinazione di canoni pi\u00f9 elevati e di una struttura contrattuale stabile, strettamente legata ai cicli accademici.<\/p>\n<div class=\"f9to10_art_note f9to10_art_note--info\" data-variant=\"info\">\n<div class=\"bn-inline-content\">\n<p>Secondo i dati pi\u00f9 recenti del PBSA Snapshot 2026 di Colliers Italia, nel 2025 gli investimenti nello student housing in Italia hanno raggiunto circa <strong>520 milioni di euro<\/strong>, in crescita del 63% rispetto all\u2019anno precedente, arrivando per la prima volta a rappresentare il 51% del volume complessivo del comparto \u201cliving\u201d. Oltre il 90% dei capitali proviene dall&#8217;estero, in particolare da Eurozona e Nord America. Questa dinamica \u00e8 sostenuta da un divario strutturale tra domanda e offerta \u2014 il tasso di copertura nazionale si ferma al 4,9% contro una media europea del 15%, con un fabbisogno stimato di circa 173.000 nuovi posti letto \u2014 che rende l&#8217;asset class interessante per il capitale istituzionale.<\/p>\n<p>\u00c8 bene tuttavia leggere questi dati con la dovuta prudenza: l&#8217;instabilit\u00e0 geopolitica in Ucraina e in Medio Oriente e la volatilit\u00e0 dei prezzi dell&#8217;energia possono incidere sui costi di sviluppo e sul ritmo degli investimenti, rendendo opportuna una valutazione cauta delle prospettive di rendimento.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Nel mercato italiano, una parte della differenza si gioca sull\u2019assetto operativo: quando l\u2019offerta \u00e8 costruita come servizio, la redditivit\u00e0 non dipende solo dal canone, ma anche dalla capacit\u00e0 di <strong>standardizzare i processi<\/strong>, ridurre le complessit\u00e0 amministrative e contenere i costi ricorrenti. In quest\u2019ottica, il segmento combina sia appartamenti distribuiti in condomini sia residenze \u201ccielo-terra\u201d realizzate ex novo o ottenute da interventi di riqualificazione, con spazi progettati per le esigenze degli studenti e una gestione centralizzata.<\/p>\n<h3 data-level=\"3\">Rendimenti medi dello student housing in Italia<\/h3>\n<p>Partendo da questa impostazione, il <strong>ROI dello student housing<\/strong> viene generalmente valutato come <strong>risultato dell\u2019equilibrio tra ricavi da locazione e costi di gestione, rapportati al capitale investito<\/strong>. Nella pratica, uno degli elementi che incide maggiormente sul margine \u00e8 la prevedibilit\u00e0: <strong>contratti annuali e servizi inclusi riducono le variabili operative<\/strong> e rendono pi\u00f9 controllabile la gestione day-by-day.<\/p>\n<p>Un modello \u201cchiavi in mano\u201d tipico del settore prevede che il contratto includa attivit\u00e0 e servizi che, se gestiti separatamente, assorbirebbero tempo e costi di coordinamento. La formula pu\u00f2 includere:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Gestione della locazione<\/strong> con la propriet\u00e0 dell\u2019immobile e gestione del rapporto contrattuale;<\/li>\n<li><strong>Gestione delle utenze <\/strong>(luce, gas e TARI) e attivazione del <strong>Wi-Fi<\/strong>;<\/li>\n<li><strong>Manutenzione ordinaria e straordinaria<\/strong>, oltre a processi di <strong>check-in\/check-out<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dal punto di vista dell\u2019offerta, la gamma tende a coprire sia la domanda di indipendenza sia quella di condivisione. La disponibilit\u00e0 di tagli diversi consente di lavorare su un <strong>mix di prodotto<\/strong> coerente con i profili di permanenza, con soluzioni che variano per numero di posti letto e camere. In questo perimetro, un operatore come La Ringhiera struttura proposte in pi\u00f9 citt\u00e0 universitarie, con un catalogo consultabile nella sezione dedicata alle <a href=\"https:\/\/www.ringhiera.eu\/appartamenti\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">soluzioni abitative per studenti<\/a>, e con residenze identificate in modo puntuale (tra cui Bicocca Social Campus, Cosenz 54, San Gottardo a Milano, Cimarosa a Firenze e Lentuli a Roma).<\/p>\n<h3 data-level=\"3\">Confronto con i canoni del mercato residenziale libero<\/h3>\n<p>Confrontando queste logiche con l\u2019<strong>investimento residenziale<\/strong> gestito in modo tradizionale, il tema centrale diventa la distribuzione dei compiti e dei rischi lungo la filiera.<\/p>\n<p>Quando il proprietario gestisce direttamente locazione, utenze, interventi e turnover, la redditivit\u00e0 \u00e8 pi\u00f9 esposta a imprevisti organizzativi e a tempi di risposta non sempre uniformi; nei modelli di student housing, invece, <strong>la gestione integrata tende a trasformare molte variabili in processi standardizzati e pi\u00f9 facilmente controllabili.<\/strong><\/p>\n<p>L&#8217;analisi dei canoni di locazione alla fine del 2025 conferma una forte pressione sui prezzi nelle principali citt\u00e0 universitarie, con significative differenze tra il mercato dedicato agli studenti e quello libero. <strong>Le residenze per studenti, grazie ai servizi inclusi e alla qualit\u00e0 degli immobili, possono posizionarsi su fasce di prezzo specifiche<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"f9to10_art_table-wrapper\" data-caption=\"Canoni medi di locazione per studenti nelle principali citt\u00e0 universitarie italiane, dati aggiornati alla fine del 2025.[Adnkronos]\" data-table-html=\"&lt;table class=&quot;f9to10_art_table&quot;&gt; &lt;thead&gt; &lt;tr&gt; &lt;th&gt;Citt\u00e0&lt;\/th&gt; &lt;th&gt;Canone medio mensile per studente (Q4 2025)&lt;\/th&gt; &lt;th&gt;Variazione annuale&lt;\/th&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;\/thead&gt; &lt;tbody&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Milano&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;664\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;-0,9%&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Bologna&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;660\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;-6,4%&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Roma&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;650\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;+4,8%&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Firenze&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;600\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;stabile&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Torino&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;530\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;stabile&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;tr&gt; &lt;td&gt;Napoli&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;470\u20ac&lt;\/td&gt; &lt;td&gt;+4,4%&lt;\/td&gt; &lt;\/tr&gt; &lt;\/tbody&gt; &lt;\/table&gt;\">\n<div class=\"f9to10_art_table\">\n<table class=\"f9to10_art_table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Citt\u00e0<\/th>\n<th>Canone medio mensile per studente (Q4 2025)<\/th>\n<th>Variazione annuale<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Milano<\/td>\n<td>664\u20ac<\/td>\n<td>-0,9%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Bologna<\/td>\n<td>660\u20ac<\/td>\n<td>-6,4%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Roma<\/td>\n<td>650\u20ac<\/td>\n<td>+4,8%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Firenze<\/td>\n<td>600\u20ac<\/td>\n<td>stabile<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Torino<\/td>\n<td>530\u20ac<\/td>\n<td>stabile<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Napoli<\/td>\n<td>470\u20ac<\/td>\n<td>+4,4%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<div class=\"f9to10_art_table-caption\">Canoni medi di locazione per studenti nelle principali citt\u00e0 universitarie italiane, dati aggiornati alla fine del 2025.[Adnkronos]<\/div>\n<\/div>\n<p>Questi valori, pur essendo elevati, riflettono una domanda che rimane forte e spesso insoddisfatta. Nelle aree urbane con elevata pressione abitativa, come Milano, le spese mensili complessive per uno studente, includendo vitto e alloggio, possono facilmente superare i 1.600 euro, rendendo le soluzioni abitative strutturate un elemento fondamentale per la sostenibilit\u00e0 del percorso di studi. <sup>[idealista.it]<\/sup><\/p>\n<p>Un secondo elemento \u00e8 l\u2019<strong>architettura dell\u2019offerta<\/strong>: la presenza di strutture dedicate, di nuova costruzione o derivate da ristrutturazioni, permette di progettare spazi pi\u00f9 funzionali a un utilizzo intensivo e ricorrente.<\/p>\n<p>In termini di rendimento, il vincolo del canone pu\u00f2 influire sul ricavo unitario, ma la progettazione dedicata e la gestione coordinata incidono sulla qualit\u00e0 dell\u2019asset, sull\u2019efficienza dei servizi e sulla stabilit\u00e0 dei flussi.<\/p>\n<h2 data-level=\"2\">Fattori di stabilit\u00e0 e rischio comparati<\/h2>\n<p>Se i margini dipendono dall\u2019equilibrio tra ricavi e costi, la continuit\u00e0 del rendimento nel tempo dipende soprattutto da occupazione, qualit\u00e0 degli standard abitativi e capacit\u00e0 di gestire picchi e rotazioni. Nel <strong>confronto tra student housing e mercato residenziale libero<\/strong>, molte differenze emergono non solo sul piano economico, ma anche sulla struttura delle regole, sulla selezione della domanda e sulle leve operative che riducono il rischio di immobilizzo dell\u2019asset.<\/p>\n<h3 data-level=\"3\">Tassi di occupazione e rischi di sfitto<\/h3>\n<p>In continuit\u00e0 con quanto osservato sui processi di gestione, <strong>il rischio di sfitto si riduce quando il prodotto \u00e8 facile da assegnare e da gestire<\/strong>. Una logica esemplificativa \u00e8 quella degli alloggi a forte componente comunitaria, dove la selezione e l\u2019allocazione rispondono prima di tutto al volume di richieste e alla necessit\u00e0 di comporre gruppi compatibili, pi\u00f9 che alla scelta puntuale dell\u2019unit\u00e0 da parte del singolo.<\/p>\n<div class=\"f9to10_art_highlight\">\n<div class=\"bn-inline-content\">\n<p>Il deficit strutturale dell&#8217;offertaIl basso rischio di sfitto in Italia \u00e8 direttamente collegato a un profondo squilibrio tra domanda e offerta. A fronte di quasi 700.000 studenti universitari fuori sede, i posti letto disponibili coprono appena il 5% del fabbisogno complessivo. Questo dato \u00e8 tra i pi\u00f9 bassi d&#8217;Europa, dove la media si attesta tra il 15% e il 20%, con picchi come il 30% nel Regno Unito.[Il Sole 24 Ore] Questo deficit strutturale garantisce una domanda stabile e di lungo periodo, rendendo lo student housing un asset considerato difensivo e a bassa correlazione con i cicli economici. [Forbes]\n<\/div>\n<\/div>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/art.from9to10.work\/4225\/student_housing_coverage_chart.png\/19130595823-990.png\" alt=\"Grafico a barre: tasso di copertura posti letto vs domanda. Italia 5%, Media UE 17%, Regno Unito 30%\" width=\"477\" data-text-alignment=\"center\" data-name=\"Grafico a barre: tasso di copertura posti letto vs domanda. Italia 5%, Media UE 17%, Regno Unito 30%\" data-url=\"https:\/\/art.from9to10.work\/4225\/student_housing_coverage_chart.png\/19130595823-990.png\" data-preview-width=\"477\" \/><\/p>\n<h3 data-level=\"3\">Resilienza della domanda studentesca<\/h3>\n<p>Il quadro di rischio si completa osservando l\u2019andamento della domanda, che nel segmento studentesco tende a ripresentarsi con ciclicit\u00e0 regolare e con una forte concentrazione dei trasferimenti in determinati periodi dell\u2019anno.<\/p>\n<p>Secondo le stime di Confindustria Assoimmobiliare, entro il 2027 \u00e8 prevista la realizzazione di 20.000 nuove unit\u00e0 abitative destinate agli studenti, che andranno ad aggiungersi alle circa 20.000 gi\u00e0 esistenti.<sup> [Il Sole 24 Ore]<\/sup> Anche la riconversione di strutture esistenti, come il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026, che diventer\u00e0 uno studentato da 1.700 posti, contribuir\u00e0 ad aumentare l&#8217;offerta.<\/p>\n<p>Accanto alla domanda di soluzioni annuali, continua inoltre a crescere la<strong> domanda di alloggi per brevi periodi<\/strong>, che ha spinto lo sviluppo di formule abitative sempre pi\u00f9 flessibili.<\/p>\n<p>In questa configurazione, l\u2019elemento di <strong>resilienza<\/strong> non \u00e8 solo la quantit\u00e0 di richieste, ma la <strong>capacit\u00e0 di intercettare pi\u00f9 profili di utenza con un\u2019offerta modulare<\/strong>: dal monolocale alla camera in condivisione, fino a formule orientate alla vita comunitaria.<\/p>\n<p>La possibilit\u00e0 di integrare target differenti, affiancata alla progettazione di spazi dedicati nelle strutture di nuova costruzione o riqualificate, amplia il bacino potenziale e <strong>rende pi\u00f9 flessibile l\u2019allocazione delle unit\u00e0 nei diversi periodi dell\u2019anno<\/strong>.<\/p>\n<h2>Il punto di vista de La Ringhiera<\/h2>\n<p>Chi ci chiede se convenga puntare su uno studentato o su un affitto tradizionale, in realt\u00e0, ci sta chiedendo qualcos&#8217;altro: quanto tempo e quanta variabilit\u00e0 \u00e8 disposto a tollerare. Nella nostra esperienza sul mercato residenziale, il canone di una locazione libera ben gestita pu\u00f2 competere con quello di uno studentato, ma raramente con la stessa prevedibilit\u00e0 dei flussi. Il vero valore del modello studentato non sta solo nel canone: sta nel fatto che gran parte delle variabili, dallo sfitto al turnover fino alla manutenzione, sono gi\u00e0 state assorbite a monte dal servizio. Per un investitore che considera il tempo dedicato alla gestione un costo reale, non solo simbolico, questo pesa quanto il rendimento stesso. Restiamo comunque convinti che la scelta migliore dipenda dall&#8217;orizzonte temporale e dalla propensione al rischio di ciascun investitore: non esiste un&#8217;unica risposta valida per ogni portafoglio, ed \u00e8 proprio in questa valutazione che un confronto diretto con chi conosce entrambi i mercati fa la differenza.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il rendimento immobiliare nello student housing rappresenta un&#8217;opportunit\u00e0 interessante per gli investitori istituzionali e privati che valutano dove investire nel real estate puntando a massimizzare i flussi di cassa netti e, allo stesso tempo, a minimizzare gli oneri gestionali. 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